Mutui, aprirne uno? Fatelo adesso: mai visti tassi così bassi!

Malgrado lo stato dell’economia italiana sembri suggerire il contrario, è un ottimo momento per aprire un mutuo. Costo del denaro ai minimi, spread contenuto e tassi bassi regalano le offerte migliori di sempre. Con intercambiabilità quasi totale tra tasso fisso e variabile.

Non si sarebbe mai detto, visto il momento che l’Italia sta attraversando: l’incertezza sul futuro del governo, la manovra e il rischio di andare in ulteriore deficit farebbero preoccupare chiunque. Eppure, quando si tratta di mutui, il quadro non potrebbe essere più roseo. A risollevare i mercati internazionali, di recente, ci ha pensato Mario Draghi: «Abbiamo un mandato che è quello della stabilità dei prezzi e siamo determinati a usare tutti gli strumenti a nostra disposizione per rispettare il nostro mandato. I tassi di cambio non sono un nostro target», ha annunciato di recente il presidente uscente della Bce. La risposta del mondo finanziario è stata immediata: l’euro sul dollaro è calato, lo spread è sceso e i listini azionari hanno accelerato vertiginosamente. Ma che cosa significa concretamente, e soprattutto cosa significa per i mutui?

«La Bce in generale ha confermato l’orizzonte sempre più prolungato di un costo del denaro stabile e ai minimi, e anzi verso nuovi minimi, una cosa che non si vedeva da anni», spiega a Linkiesta Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline. «Euribor e Irs si sono incredibilmente mossi verso il basso: l’Euribor è sceso ulteriormente, e anche se parliamo di millesimi o centesimi, da -0,36 a -0,39 punti, la perdita di pochi centesimi in questo contesto può pesare come un macigno. Infatti sul costo del denaro a lungo termine c’è stata una ritirata generale degli indici, dall’1,30 a 0.64-0.70, minimi assoluti storici che avevano toccato solo brevemente tre anni fa».

Sebbene lo spread possa risentire della situazione nazionale, infatti, è anche vero che molto dipende dalla situazione dei mercati a livello europeo. In questo senso, il differenziale tra Btp e Bund si è abbassato non tanto perché il mercato sia stato favorevole verso l’Italia, quanto perché gli investitori globali si sono concentrati sull’acquisto di asset più stabili – i bund tedeschi, appunto – il cui incremento favorisce indirettamente anche il mercato italiano. Risultato? Le banche italiane si trovano a pagare meno il costo del denaro, e possono offrire mutui a tassi estremamente agevolati. «Al momento i mutui in Italia costano ancora meno di quanto non fossero arrivati a costare l’anno scorso; le diverse banche stanno limando non poco i tassi», spiega Anedda. «E anche se è vero che potrebbero autonomamente decidere di aumentare un po’ i tassi e quindi i propri guadagni, in molti casi in realtà preferiscono mantenersi su livelli concorrenziali, che sono molto vantaggiosi anche per i propri clienti».

Parliamo quindi di nuove soglie di minimi che sono state toccate. Ma quali sono le offerte migliori in circolazione? Prendendo il classico esempio di un tasso fisso a vent’anni, nel corso di questa prima metà dell’anno per la prima volta questo è sceso allo 0.90%. «Si tratta dell’offerta migliore possibile, ed anche di un tasso esemplificativo di un abbassamento mai visto prima», dice l’esperto. Ed anche su durate più lunghe la convenienza permane: «Se si passa ai trent’anni, si trovano offerte che fino a inizio anno si trovavano per mutui a vent’anni: il passaggio è stato dal 2% circa all’1,50%-1,60%».

Meglio il tasso fisso o variabile? Le buone notizie proseguono anche su questo fronte: la differenza tra l’uno e l’altro, nella scelta del mutuo, è diventata davvero minima, per cui le due opzioni sono praticamente intercambiabili. «L’Euribor, il parametro di riferimento quando si analizzano i tassi variabili, si è contratto di meno in proporzione, ma il differenziale è talmente contenuto da non costituire una variabile rilevante», spiega l’esperto. «Ad oggi ci sono appena 60 centesimi di punto tra tasso variabile e fisso. È la prima volta nella storia del mercato dei mutui che c’è intercambiabilità quasi totale tra i due tassi». Anche chi non è esperto di finanziamenti, quindi, può ritenersi tranquillo: in un modo o nell’altro, si cade comunque in piedi.

Anche sul fronte delle surroghe (il passaggio dall’una all’altra tipologia di tasso, in ottica di risparmio, ndr), quindi, il risparmio è servito: «considerando che il costo del denaro è ai minimi già da tempo, presumibilmente la maggior parte dei mutuatari ha già optato per la surroga. Ma potrebbe ancora esserci la possibilità di surrogare ulteriormente mutui già surrogati uno o due anni fa, risparmiando ancora diverse decine di centesimi di punto», puntualizza Anedda.

Insomma, un momento più propizio di questo sarebbe difficile ottenerlo: meglio non rimandare ulteriormente la ricerca di un’offerta. La fine del mandato di Mario Draghi alla presidenza della Bce potrebbe cambiare le carte in tavola nell’arco dei prossimi mesi? Sulla carta, a meno di scossoni improvvisi, tutto dovrebbe proseguire lungo la linea già fissata: difficilmente il cambio di dirigenza alla Banca Centrale potrebbe portare ad un deliberato aumento dei tassi. In più, la nomina di Christine Lagarde per il dopo-Draghi fa ben sperare: «Scegliendo un nome super partes, forse anche la Bce ha necessità di mostrare autorevolezza e di affrancarsi da un potenziale anche solo sospetto di maggiori legami o parteggiamenti», conclude l’esperto. «Nella pratica poi si potrà avere un approccio o un altro rispetto all’impiego degli strumenti economici e finanziari all’interno dell’Ue, ma Lagarde al Fmi ha avuto situazioni complesse da gestire, e quindi ha l’esperienza adeguata per una fase come quella attuale». Il massimo che ci si può aspettare nel prossimo futuro, quindi, è semmai qualche ulteriore limatura dei tassi.

lombardia

Lombardia Primo Mercato Immobiliare d’Italia

 

Nel 2018 La Lombardia si conferma come il primo mercato immobiliare d’Italia, concentrando il 22,8 per cento delle compravendite residenziali nazionali. Rispetto al 2017 la crescita delle transazioni nella regione ha vissuto un’ulteriore accelerata, aumentando del 13,8 per cento. Questi sono alcuni dei dati del Rapporto 2018 sul mercato immobiliare della Lombardia, presentato a Milano da Scenari immobiliari in collaborazione con portali immobiliari Italiani.

Il numero di compravendite concluse in Lombardia dovrebbe attestarsi entro la fine dell’anno a 140mila unità immobiliari, contro le 123mila registrate nel 2017 in uno scenario nazionale di 610mila transazioni (in crescita dell’8,9 per cento sull’anno precedente). «La Lombardia – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari – ha lo stesso numero di compravendite del Portogallo e si avvicina all’intera Polonia, confermandosi anche nel 2018 come un mercato a parte rispetto al resto del Paese. Le previsioni per il 2019 rimangono positive sia a livello lombardo sia a livello nazionale. In particolare, nel 2019 le compravendite in Lombardia dovrebbero attestarsi a quota 158mila, per poi raggiungere le 180mila unità durante il 2020, superando il record storico di 165mila transazioni del 2007».

In riferimento ai prezzi, nel 2018 in Lombardia i prezzi medi di vendita sono tornati al 95,8 per cento del valore nominale registrato nel 2007, con una crescita dell’1,2 per cento rispetto al 2017. In Italia, invece, in media le quotazioni hanno proseguito la propria discesa, per quanto rallentata, perdendo lo 0,1 per cento sull’anno precedente e fermandosi a quota 83,9 per cento dei valori rilevati nel 2007.

Il 2019 in Italia si dovrebbe caratterizzare per un arresto del calo dei prezzi medi delle abitazioni, che rimarranno invariati rispetto al 2018, mentre in Lombardia è prevista una lieve accelerata della crescita delle quotazioni, con un incremento nell’ordine dell’1,5 per cento. E nel 2020 si dovrebbe arrivare a una crescita dei prezzi del 4,2 per cento, assistendo al contempo anche a un primo ricarico dei prezzi a livello nazionale, attorno all’1 per cento rispetto ai valori registrati nel 2018, pur rimanendo ancora stabilmente al di sotto dei valori precrisi.

 

mutui favorevoli 2019

MUTUI A CONDIZIONI FAVOREVOLI FINO AL 2023

Compravendite in aumento, mutui in calo, almeno se si considerano i dati in assoluto. L’Istat ha pubblicato la sua view sul primo trimestre 2018, ed ha evidenziato come le convenzioni notarili di compravendite o relative a transazioni onerose legate ad unità immobiliari sono cresciute dello 0,6% rispetto al trimestre precedente, se si considera il dato destagionalizzato (suddiviso in un  +0,5% per il settore abitativo e +1,3% per l’economico). Guardando i dati in assoluti e tendenziali, si configura un calo di circa 36 mila transazioni (per un totale di circa 176,7 mila), ma resta un aumento del 4,2% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno (il settore abitativo guadagna il 4,4% e l’economico il 2,1%).

Mutui in aumento nel primo trimestre 2018

Interessante che a questo aumento di transazioni si accompagni, in termini assoluti, una diminuzione dei mutui e dei finanziamenti con ipoteca. Stando infatti ai dati notarili da cui Istat ha attinto, il numero di transazioni nel primo trimestre 2018 è stato di 94.015 (12 mila atti in meno rispetto al trimestre precedente), per un calo annuo del 3,3%. Il dato destagionalizzato tuttavia mostra una crescita dei mutui dell’1,5% trimestrale, pur confermando un calo (del 3,3%) rispetto allo stesso periodo del 2017.

Gli italiani continuano a comprare casa

Come interpretare questi dati? “L’andamento dell’indice destagionalizzato delle compravendite conferma un recupero del mercato immobiliare – è il commento dell’Ufficio studi Istat. – Il mercato ha iniziato la sua ripresa in modo più regolare dal II trimestre del 2015, con un recupero di circa il 37% rispetto ai valori minimi di fine 2013, ma con un gap di oltre il 5% nei confronti dei livelli medi del 2010”.

“I dati comunicati da Istat – ha dichiarato Ivano Cresto, responsabile Business Unit Mutui di Facile.it – non possono che essere letti con estrema positività. Dopo un comprensibile momento di incertezza legato all’annuncio della fine del Qe, gli aspiranti mutuatari italiani si sentono oggi più tranquilli, continuano a comprare casa e, cosa molto importante, hanno dimostrato di avere un rapporto di fiducia con la propria banca. Gli istituti di credito, dal canto loro, stanno facendo grossi investimenti per offrire ai clienti o potenziali tali ottime condizioni applicate ai mutui, indipendentemente dal fatto che siano a tasso fisso o variabile”.

Mutui favorevoli fino al 2023

Cosa attendersi per il futuro? Risponde Cresto: “ Considerando sia i valori dell’inflazione “core”, quella cioè che non tiene conto dei beni alimentari o di quelli energetici che a maggio si è assestata all’1,1%, sia il fatto che il Governatore Draghi ha lasciato intendere di voler comunque reinvestire nei titoli che l’Istituto detiene in portafoglio pur non aumentandone la quantità, è lecito attendersi che le attuali condizioni di vantaggio applicate oggi ai mutui durino ancora per un bel po’ e gli analisti hanno spostato alla metà del 2023, cioè fra ben 5 anni, il momento atteso per veder tornare a crescere oltre l’1% il valore dell’ Euribor”.

compravendite 2019

600mila COMPRAVENDITE nel 2018

Il mercato immobiliare del primo semestre è stato caratterizzato da un primo trimestre di entusiasmo dal punto di vista degli investimenti. Entusiasmo frenato dall’incertezza politica, che ha raffreddato gli animi nel secondo trimestre. “Rispetto all’inizio dell’anno gli investimenti esteri si sono ridotti del 56% (ammontando a circa due miliardi di euro soprattutto in uffici e locali commerciali), quelli italiani del 48% (circa un miliardo di euro). Le aspettative sul 2018 erano alte, ma ora è subentrata la prudenza, e gli affari sono stati rimandati a settembre-ottobre, quando probabilmente sarà più chiara la linea del governo soprattutto in materia di tasse”.

Se diminuisce il volume degli investimenti, “aumentano dell’11,5% annuo le compravendite nel residenziale, sebbene ad un ritmo meno brillante del previsto. Nel primo semestre si registrano 290 mila transazioni. Lo scorso settembre si prevedevano 650 mila transazioni fino alla fine del 2018, ora dobbiamo correggere la stima a 600 mila. SI tratta comunque di un aumento annuo di circa il 9%”.

compravendite 2019

PRODUZIONE EDILE NELL’UNIONE EUROPEA

Secondo i dati diffusi da Eurostat, la produzione nelle costruzioni è aumentata dell’1,4% nell’eurozona e dello 0,8% nell’Ue rispetto al mese precedente. In termini annuali, invece, l’aumento è stato dell’1,6% in nell’eurozona e del 2,6% nell’Ue.

 

mutuo giovani

TUTTO QUELLO CHE C’è DA SAPERE SUL MUTUO GIOVANI

Mutui e giovani non vanno d’accordo? Pare essere così, perché gli under 35, spesso precari e privi di garanzie per le banche, trovano le maggiori difficoltà a ottenere un finanziamento per l’acquisto della casa. E’ anche vero però che le banche spesso pensano dei prodotti appositamente pensati per chi da poco si è affacciato al mondo del lavoro.

Mutui per precari

Stando ai dati dell’Osservatorio Mutuionline.it nel secondo trimestre dell’anno la stragrande maggioranza dei mutui è stata concessa a chi ha già un lavoro a tempo indeterminato (l’85,8% dei casi), mentre solo il 10% è andato a favore di lavoratori autonomi e liberi professionisti. Tenendo conto che tendenzialmente il loan to value di un mutuo è dell’80%, occorre che un giovane possa avere disponibile una liquidità pari al 20% del costo della casa: il che, in effetti, non è semplice.

Mutui per giovani sotto i 35 anni

Non è però impossibile che un giovane si veda accettare una domanda di mutuo. Ad esempio, potrebbe cointestare il finanziamento con una persona che offra garanzie solide (spesso un genitore), o chiederle di fare da garante, prendendosi l’onere di intervenire nel pagamento qualora ci fossero difficoltà a sostenere la rata. In questo caso, la banca accetterà garanzie da una persona che abbia un’età massima di 75 anni alla scadenza del finanziamento. In caso di decesso del garante, l’onere del pagamento passerà ai suoi eredi.

Fondo garanzia giovani 2018

Un aiuto ai giovani viene anche dal Fondo di Garanzia prima casa, una misura con cui lo Stato si fa garante per il 50% della quota capitale di mutui ipotecari finalizzati all’acquisto di un’abitazione principale per un massimo di 250 mila euro. Tale misura è rivolta a tutti, senza limiti, ma vengono applicate condizioni di favore alle giovani coppie in cui almeno uno dei due componenti abbia meno di 35 anni, ai nuclei monogenitoriali con figli minori, agli under 35 con contratto di lavoro atipico. Si può presentare domanda per l’accesso al Fondo direttamente alla banca o all’istituto finanziario prescelto, qualora aderisca all’iniziativa (l’elenco è disponibile presso il sito di Abi e di Consap).

futuro ecosostenibile

IL FUTURO DEGLI IMMOBILI È ECOSOSTENIBILE

Il mercato immobiliare italiano va sempre di più nella direzione del risparmio energetico: le scelte di materiali per la costruzione di edifici. o la ristrutturazione di immobili già esistenti, si fanno man mano più attente all’ambiente, con un approccio volto ad una più alta sostenibilità. La bioedilizia, infatti, è una scelta sempre più condivisa dai costruttori che, unita alla grande potenzialità offerta dai vari e numerosi strumenti innovativi di tecnologia per la casa, contribuisce alla creazione di un elevato comfort abitativo.

Si dice futuro, si chiama NZEB
Stiamo parlando di speciali edifici capaci di minimizzare i più diversi tipi di consumi come, ad esempio, quelli legati al riscaldamento, al raffrescamento ma anche all’illuminazione utilizzando non solamente fonti totalmente rinnovabili ma anche particolari sistemi di ombreggiamento.

Le nuove costruzioni dell’Immobiliare Agliati sono TUTTE case NZEB, e cioè a fabbisogno energetico quasi zero (da qui la sigla Near Zero Energy Building), ma già oggi nella nostra penisola non mancano importanti esempi in questo senso che fanno ben sperare in un futuro sempre più green.

investimento mattone 2019

IL MATTONE CONTINUA AD ESSERE UN INVESTIMENTO PER GLI ITALIANI

Nel tempo la domanda di abitazioni è cambiata e nei prossimi anni il mercato dovrà essere in grado di far fronte a quelli che saranno i nuovi acquirenti. Ma in questo scenario, con le nuove generazioni travolte dalla crisi e un tessuto sociale in trasformazione, nel futuro dell’immobiliare si affaccia con insistenza la locazione. A spiegare cosa sta accadendo al settore, al di là dei dati sulle compravendite, è Mario Condò de Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip, che parlando a idealista news ha posto l’accento su un aspetto interessante e ha affermato: “L’immobile continua a essere un investimento per gli italiani”.

Cosa sta accadendo sul fronte delle locazioni?

I dati definitivi li avremo da qui a qualche settimana, ma sicuramente il trend è positivo. C’è stato un aumento del livello delle locazioni. Un dato in controtendenza con quello che viene spesso sostenuto: ossia che l’immobile non è più un investimento.

Al contrario si può dire che ci sia un ritorno dell’investimento immobiliare?

Oggi su un immobile di target medio basso si ha un rendimento del 4-5% l’anno. Considerando i rendimenti negativi dei titoli di Stato e le performance negative delle Borse, si tratta di un dato assolutamente importante.

Per non parlare poi dei rendimenti di gran lunga superiori degli immobili destinati a case vacanze e b&b, in questi casi però c’è un’attività di carattere lavorativo.

Nel dettaglio, in questo scenario che ruolo ha e avrà l’investimento?

Anche in questo lungo periodo di crisi l’immobile continua a essere un investimento per gli italiani. I piccoli risparmiatori hanno sempre preferito l’immobile e continuano a preferirlo. Continuano a investire sulla casa, che dà un buon rendimento.

Sui grandi investitori pesa la problematica di carattere fiscale, che in questo momento grava sul settore immobiliare.

Il carico fiscale è enorme e non si vedono promesse sulla casa da parte delle forze politiche che si stanno candidando alle elezioni. E’ invece indispensabile intervenire con una riforma fiscale dell’immobiliare.

Quali sono i fattori che stanno favorendo le locazioni?

Qui i riflettori si accendono sulla generazione dei cosiddetti Millennials e quindi sulla flessibilità del lavoro, sul non dover stare necessariamente in un determinato quartiere o in una determinata città. C’è una propensione a muoversi e a cambiare attività.

E poi, purtroppo, quella dei Millennials è una generazione che non conosce il cosiddetto posto fisso, fatto che apre un ragionamento ampio sulle banche.

Se gli istituti di credito non cambieranno il loro modo di valutare il merito creditizio dei soggetti acquirenti, tra qualche anno ci troveremo di fronte a una serie di richiedenti che non avranno i requisiti necessari per ottenere un finanziamento. E questo sarà un problema.

Nel complesso, qual è la situazione del mercato immobiliare?

Sul fronte delle transazioni, c’è stato un aumento generalizzato del numero di compravendite, anche se non come gli anni scorsi. I prezzi sono rimasti stabili nelle grandi città. Le province, invece, continuano a registrare una minima diminuzione.

A conti fatti, come sta cambiando il settore?

Purtroppo, non sta cambiando. Il settore avrebbe bisogno di grossi investimenti, soprattutto in quelle che sono le periferie delle città. E’ qui che dovrebbero concentrarsi la maggior parte degli investimenti, in modo da renderle sempre di più parte integrante delle metropoli. Allo stato attuale questo non c’è. Stenta poi a decollare una cultura energetica, specialmente nelle grandi città.

PREVISIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE 2018

Nel corso del 2017 è continuata la ripresa del mercato immobiliare già inziata negli ultimi due anni, con un aumento delle compravendite a tassi di crescita più ridotti rispetto all’exploit del 2016. Una ripresa accompagnata dalle buone condizioni del mercato del credito, ancora sostenuto dalle politiche monetarie espansionistiche. In controtendenza i prezzi delle abitazioni, in terreno negativo, ma con una tendenza alla stabilizzazione.

L’andamento dei prezzi delle case di seconda mano è stato negativo anche nel corso del 2017, con un calo del 4% rispetto allo scorso anno e una tendenza alla stabilizzazione dei valori certificata da quotazioni pressoché invariate nell’ultimo trimestre. Tuttavia, i prezzi hanno già iniziato a risalire in alcuni dei mercati più dinamici – come Bologna e Firenze – e in alcune zone delle grandi città – come Milano, Roma e Napoli.
Sul trend negativo incide in maniera determinante lo stock di immobili con caratteristiche di prezzo, qualità, localizzazione non richieste dal mercato; mentre la vivacità della domanda privata, sostenuta dal mercato dei mutui, si estende a macchia di leopardo concentrandosi nelle aree di maggior pregio e dove la qualità della vita è migliore.
Con l’incremento dei rendimenti del mattone, nel 2018 si punterà all’investimento in immobili da mettere a reddito, con particolare attenzione al prezzo (occhio all’affare) e allo sviluppo immobiliare delle aree urbane. La capacità del mattone italiano di attrarre i capitali da parte di investitori istituzionali o non, dipenderà anche dall’attuazione di riforme volte alla semplificazione normativa e burocrativa, alla riduzione della tassazione, e a una rivisitazione della legislazione sull’affitto.
In linea con la ripresa economica, i canoni di locazione sono tornati a salire, perché le condizioni d’incertezza del mercato del lavoro hanno aumentato i casi di affitto per l’abitazione principale. Il 2018 vedrà l’economia della post-proprietà in forte crescita, con meno proprietari e più utilizzatori del “bene-casa”.
Di fronte al profondo mutamento della domanda abitativa come conseguenza ai cambiamenti sociali, demografici ed economici in atto, il mercato immobiliare ha davanti a sé la sfida del rinnovamento dell’offerta, all’insegna della qualità dei prodotti e soprattutto dei servizi, che costituiscono un plus per i clienti. Seguendo questa tendenza, il nuovo anno vedrà un’ulteriore diffusione di fenomeni come l’affitto stanze e le locazioni brevi.